El depósito para pujar ya no es el 5 %: la reforma de 2025 lo subió al 20 %

El depósito es la primera barrera real de una subasta: sin consignarlo no se puede pujar, y determina cuánto dinero hay que tener inmovilizado antes de saber siquiera si vas a ganar. La Ley Orgánica 1/2025 lo cambió, y lo cambió mucho.

La respuesta corta: para inmuebles pasó del 5 % al 20 % del valor de subasta, con un mínimo de 1.000 €. La respuesta útil es la siguiente, y es distinta: la reforma no se aplica a lo que hoy está publicado, salvo en una minoría de casos.

Qué dice exactamente la ley ahora

El artículo 669.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en su redacción vigente desde el 3 de abril de 2025:

«Para tomar parte en la subasta los postores deberán, previamente, consignar […] una cantidad equivalente al 20 por ciento del valor que se haya dado a los bienes con arreglo a lo establecido en el artículo 666, o un mínimo de 1.000 euros si el importe que resultara de la aplicación de ese porcentaje fuera inferior.»

Hay una segunda regla que casi nunca se menciona y que está en el mismo apartado: el letrado o letrada de la Administración de Justicia puede elevar o reducir ese porcentaje «considerando las circunstancias de la subasta». No es un número fijo, es un número por defecto.

Y hay un tercer porcentaje que se confunde con este: el del artículo 647.1.3.º, que es la regla general de la subasta de bienes y fija el 10 %, también con mínimo de 1.000 €. El 20 % es la especialidad de los inmuebles. Quien lea solo el 647 concluirá que son 10 y se quedará corto.

Por qué casi todo lo que ves hoy sigue pidiendo el 5 %

La disposición transitoria novena de la Ley Orgánica 1/2025 es lo que decide qué régimen se aplica, y no mira la fecha de la subasta: mira la fecha en que se inició el procedimiento de ejecución. Los iniciados desde el 3 de abril de 2025 van por la norma nueva; los anteriores siguen con la vieja aunque la subasta se celebre hoy.

Entre la demanda de ejecución y la publicación de la subasta pasan, en la práctica, años. El resultado es que conviven dos regímenes y que el nuevo todavía es minoría.

Esto se puede medir. Sobre las 704 subastas abiertas que teníamos en la base el 27 de septiembre de 2026, 703 publicaban a la vez el importe del depósito y el valor de subasta, lo que permite calcular el porcentaje real de cada una:

Dieciocho de setecientas tres. Ese es hoy el peso real del 20 %. Y las de 3, 7, 16, 36 y 46 % son la facultad del letrado de la Administración de Justicia funcionando: no son errores del portal.

Tres subastas pedían exactamente 1.000 €, que es el suelo legal: inmuebles cuyo valor de subasta es tan bajo que el porcentaje se quedaba por debajo del mínimo.

La cifra de arriba es de un día concreto y se mueve cada semana, hacia arriba. Conforme lleguen a subasta las ejecuciones presentadas después de abril de 2025, el 20 % dejará de ser la excepción. Lo que no cambia es la regla: el anuncio manda sobre cualquier artículo que hayas leído, incluido este.

Qué significa para tu liquidez

La diferencia no es teórica. Sobre un inmueble con un valor de subasta de 200.000 €:

Son 30.000 € inmovilizados en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones durante todo el periodo de licitación, sin saber todavía si vas a ganar. Para quien reparte capital entre varias subastas a la vez, el cambio no encarece la operación: reduce cuántas puedes intentar al mismo tiempo.

Y hay un segundo plazo que la misma reforma acortó y que conviene mirar junto a este: el artículo 670.1 da veinte días desde el cierre de la subasta para consignar la diferencia entre el depósito y el precio total del remate. Antes eran cuarenta. La financiación tiene que estar resuelta antes de pujar, no después.

Cuándo se devuelve y cuándo se pierde

Lo normal es que se devuelva: a quien no resulta mejor postor se le libera la consignación al terminar la subasta. Los casos en que no:

• Reserva de postura. Si reservaste tu puja para el caso de que el ganador no pague, tu depósito queda retenido hasta que se resuelva.

• No completar el pago del remate en el plazo del artículo 670. El depósito se aplica a los fines de la ejecución y se pierde.

• No acreditar la representación en tres días cuando se pujó en nombre de otro (art. 647.1.1.º). Es una causa nueva y poco conocida de pérdida del depósito.

La exposición de motivos de la reforma dice sin rodeos para qué se subió el porcentaje: «penalizar adecuadamente el incumplimiento del compromiso de pago del precio ofrecido». El depósito no es una fianza simbólica; es lo que se pierde si pujas sin poder pagar.

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Lo que hay que comprobar en cada anuncio

1. El importe exacto del depósito que pide ese anuncio, en euros, no el porcentaje que creas que toca.

2. El valor de subasta, que es la base del cálculo del artículo 666 — no la tasación, que es otra cosa.

3. La fecha de conclusión, para saber cuánto tiempo va a estar inmovilizado ese dinero.

4. Si hay reserva de postura, porque cambia cuándo lo recuperas.

Esos cuatro datos van en cada aviso de nuestro servicio de alertas, con su plazo, para no tener que abrir el portal a comprobarlos uno a uno. Y si lo que te preocupa no es el depósito sino qué viene detrás del inmueble, eso es el análisis de la subasta.

Este artículo explica la norma y mide el mercado; no es asesoramiento jurídico para un caso concreto. Los porcentajes, los plazos y el régimen transitorio se comprueban en el anuncio y en el expediente de cada subasta antes de consignar un euro.