Impuestos al comprar en subasta: el valor de referencia se come el descuento

El cálculo mental que hace casi todo el mundo al ver una subasta es: precio de remate, más un diez por ciento de impuestos, más gastos. Los dos primeros sumandos suelen estar mal, y uno de ellos puede deshacer el descuento entero.

Primero: ITP o IVA

No es opcional ni se elige. Depende de quién transmite, que en una subasta es el ejecutado, no el juzgado:

La mayoría de las subastas de vivienda del portal responden al primer caso: ejecutado particular, ITP. Pero las naves, los locales y los inmuebles de sociedades en concurso caen a menudo en los otros dos, y ahí el tipo cambia del orden del 6–10 % autonómico al 21 % de IVA, o al 10 % en vivienda.

La renuncia a la exención, que puede hacerla el adjudicatario

Esta es la parte que casi nunca se cuenta y que solo sirve a quien compra como empresario o profesional. La disposición adicional sexta de la Ley del IVA le da al adjudicatario, en nombre y por cuenta del sujeto pasivo, la facultad de:

• Expedir la factura que documenta la operación.

• Efectuar la renuncia a las exenciones del artículo 20.Dos.

• Repercutir la cuota en la factura.

• Presentar la declaración-liquidación correspondiente e ingresar el importe.

Con dos requisitos de procedimiento que se incumplen a menudo y que dejan la renuncia sin efecto:

1. Manifestarlo por escrito al órgano judicial o administrativo, con anterioridad o de forma simultánea al pago del importe de la adjudicación, expresando que se cumplen los requisitos de la renuncia.

2. Comunicárselo al sujeto pasivo del IVA —el ejecutado— remitiéndole copia de ese escrito dentro de los siete días siguientes a su presentación.

Hecho a tiempo, convierte un ITP no deducible en un IVA deducible. Hecho tarde, no sirve de nada. Y no está al alcance de quien compra como particular.

El valor de referencia, que es donde se rompe el cálculo

Desde la Ley 11/2021, el artículo 10 del texto refundido de la Ley del ITP y AJD ya no toma como base imponible lo que pagas: toma el valor de referencia de Catastro a la fecha del devengo, y solo si el precio declarado es mayor prevalece el precio.

La duda razonable era si eso se aplicaba a las subastas, porque el artículo 39 del Reglamento decía que en las subastas públicas, judiciales o notariales «servirá de base el valor de adquisición». La Dirección General de Tributos lo resolvió en la consulta vinculante V0453-22: ese precepto reglamentario sigue vigente, pero con alcance reducido. Si el inmueble tiene valor de referencia, manda el artículo 10; el artículo 39 solo opera cuando no lo hay.

Lo que eso significa con números:

Cuatro mil euros de diferencia sobre el mismo inmueble, por un dato que no aparece en el anuncio de la subasta. El tipo, además, es autonómico y va aproximadamente del 6 % al 11 % según la comunidad y el perfil del comprador, así que la cifra concreta hay que mirarla en la normativa de la comunidad donde esté la finca.

El valor de referencia se consulta en la Sede Electrónica del Catastro antes de pujar. Es gratuito y es el único modo de saber si el descuento que estás viendo sobrevive al impuesto. Si el valor de referencia es superior al de mercado se puede impugnar, pero se impugna después de autoliquidar, no antes.

La plusvalía municipal no la pagas tú

El impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana grava a quien transmite. En una subasta judicial, quien transmite es el deudor ejecutado. El adjudicatario no es sujeto pasivo y el ayuntamiento no puede exigírsela.

Conviene decirlo claro porque es un malentendido caro: mucha gente presupuesta la plusvalía como coste de compra y renuncia a operaciones que le salían. No hay que confundirla con el IBI, que sí tiene afección real sobre el inmueble y sí puede acabar reclamándose contra la finca.

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Todo lo que hay que sumar al precio de remate

1. ITP sobre el valor de referencia si es mayor que el remate, al tipo de la comunidad autónoma; o IVA + AJD si el ejecutado es empresario.

2. Registro de la Propiedad por la inscripción del decreto de adjudicación y del mandamiento de cancelación.

3. Gestoría o abogado para tramitar la inscripción y la autoliquidación.

4. Deudas con afección real: IBI no prescrito y hasta cuatro ejercicios de comunidad.

5. Cargas anteriores que subsisten, si las hay.

6. Coste de recuperar la posesión, si el inmueble está ocupado.

Los cuatro últimos son los que convierten una ganga aparente en una operación normal, y ninguno está en el anuncio. Están en el expediente, que es lo que leemos en el análisis de una subasta; puede verse el formato en el informe de muestra.

Este artículo explica el régimen fiscal general de la adquisición en subasta; no es asesoramiento tributario para un caso concreto. Los tipos del ITP son autonómicos, la calificación IVA/ITP depende de la condición del ejecutado y de la transmisión, y ambas cosas conviene confirmarlas con un asesor fiscal antes de pujar.